住宅物業(yè)消防安全管理

 

 

一般要求

1. 住宅物業(yè)消防安全管理應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行消防法律法規(guī)，堅(jiān)持自防自救，實(shí)施綜合治理，落實(shí)消防安全自治管理職責(zé)。

2. 居(村)民委員會(huì)應(yīng)指導(dǎo)、推動(dòng)本轄區(qū)內(nèi)住宅物業(yè)的消防安全工作，組織制定防火公約， 實(shí)行消防安全區(qū)域聯(lián)防、多戶聯(lián)防制度，定期開展群眾性的消防活動(dòng)。居(村)民委員會(huì)對(duì)住宅物業(yè)共用部位每半年至少組織開展一次防火檢查，火災(zāi)多發(fā)季節(jié)、重大節(jié)假日期間應(yīng)加強(qiáng)防火檢查。

3. 住宅物業(yè)建設(shè)單位與其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，應(yīng)在合同中約定各方消防安全的責(zé)任和防范服務(wù)的內(nèi)容。

4. 住宅物業(yè)建設(shè)單位制定臨時(shí)管理規(guī)約或業(yè)主大會(huì)制定管理規(guī)約時(shí)，應(yīng)明確消防安全事項(xiàng)， 臨時(shí)管理規(guī)約和管理規(guī)約對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人依法具有約束力。

5. 住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)租賃房屋的，出租人應(yīng)確保出租房屋符合消防安全規(guī)定，并在訂立房屋租賃合同中明確各方的消防安全責(zé)任。 承租人應(yīng)在其使用范圍內(nèi)履行消防安全職責(zé)， 出租人應(yīng)對(duì)承租人履行消防安全職責(zé)的情況進(jìn)行監(jiān)督。

6. 前期物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約、房屋租賃合同約定或明確消防安全內(nèi)容不得違反消防法律法規(guī)和本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的消防安全職責(zé)和義務(wù)。合同或規(guī)約規(guī)定不明確的，相關(guān)責(zé)任人承擔(dān)主要消防安全責(zé)任，合同簽訂各方或規(guī)約制定方承擔(dān)相應(yīng)的消防安全責(zé)任。

7. 鼓勵(lì)、引導(dǎo)住戶配備滅火器、滅火毯、應(yīng)急照明、自救呼吸器、家用火災(zāi)探測(cè)器和家用火災(zāi)安全系統(tǒng)等。

 消防安全責(zé)任

1. 業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)履行下列職責(zé)：

1. 遵守消防法律法規(guī)，遵守臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約約定的消防安全事項(xiàng)，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的有關(guān)消防安全管理工作的決定；

2. 配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好住宅物業(yè)的消防安全工作；

 

1. 按規(guī)定承擔(dān)消防設(shè)施的維修、更新、添置的相關(guān)費(fèi)用；

2. 做好自用房屋、自用設(shè)備和場(chǎng)地的防火安全工作，及時(shí)排查整改火災(zāi)隱患。

3. 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)履行下列職責(zé)：

1. 組織、督促業(yè)主、物業(yè)使用人遵守消防法律法規(guī)，監(jiān)督臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約約定

 
的消防安全事項(xiàng)的實(shí)施；

1. 與居(村)民委員會(huì)相互協(xié)作，共同做好住宅物業(yè)的消防安全工作；

2. 配合居(村)民委員會(huì)依法履行消防安全自治管理職責(zé)，支持居(村)民委員會(huì)開展消防工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督；

3. 監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)落實(shí)消防安全防范服務(wù)工作；

4. 依據(jù)消防法律法規(guī)、消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及專項(xiàng)維修資金管理的相關(guān)法律法規(guī)，根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)申請(qǐng)，按程序批準(zhǔn)使用專項(xiàng)維修資金，維修更新消防設(shè)施。

5. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)履行下列職責(zé)：

1. 制定并實(shí)行逐級(jí)消防安全責(zé)任制和崗位消防安全責(zé)任制，確定各級(jí)、各崗位消防安全責(zé)任人員，成立志愿消防隊(duì)伍，制定并落實(shí)管理區(qū)域的消防安全制度和操作規(guī)程；

2. 配合公安派出所、居(村)民委員會(huì)開展消防工作，落實(shí)物業(yè)服務(wù)合同中約定的消防安全防范服務(wù)事項(xiàng)；

3. 組織對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)員工進(jìn)行消防安全培訓(xùn)，開展消防安全宣傳教育，指導(dǎo)、督促業(yè)主和物業(yè)使用人遵守消防安全管理規(guī)定；

4. 開展防火巡查、檢查，消除火災(zāi)隱患，保障疏散通道、安全出口、消防車道暢通，保障消防車作業(yè)場(chǎng)地不被占用；

5. 對(duì)管理區(qū)域內(nèi)的共用消防設(shè)施、器材及消防安全標(biāo)志進(jìn)行維護(hù)管理，確保完好有效；

6. 制定滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案，定期開展演練；

7. 落實(shí)消防控制室管理制度，發(fā)現(xiàn)火災(zāi)及時(shí)報(bào)警，積極組織撲救，并保護(hù)火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)，協(xié)助火災(zāi)事故調(diào)查。

日常消防安全管理

6.1通則

1. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接住宅物業(yè)時(shí)，應(yīng)對(duì)移交的房屋及共用消防設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行查驗(yàn)， 并對(duì)相關(guān)資料進(jìn)行核對(duì)接收，建立消防檔案。物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)將相關(guān)資料和消防檔案移交給業(yè)主委員會(huì)。

2. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在住宅物業(yè)管理辦公室、門衛(wèi)、治安崗?fù)さ葓?chǎng)所，集中配備滅火器、消防水帶、消防水槍、消火栓扳手、救生繩、消防應(yīng)急照明和消防通訊器材等必要的消防器材裝備，明確專人保管，確保完好有效。

3. 業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)按照規(guī)劃主管部門批準(zhǔn)或房地產(chǎn)權(quán)證書載明的用途使用物業(yè)，不應(yīng)違法改變使用性質(zhì)。 封閉的住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的住宅、架空層、設(shè)備層、車庫等，不應(yīng)改變使用性質(zhì)。

4. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主、物業(yè)使用人禁止下列違反消防法律法規(guī)的行為:

1. 搭建違章建(構(gòu))筑，影響消防安全;

2. 損壞、挪用、埋壓、圈占、遮擋或擅自拆除、停用消防設(shè)施、器材;

3. 占用防火間距;

 

1. 占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口和有其他妨礙安全疏散行為;

2. 占用、堵塞、封閉消防車道，妨礙消防車通行;

3. 占用消防車作業(yè)場(chǎng)地，設(shè)置妨礙舉高消防車作業(yè)和消防車通行的綠化或障礙物;

4. 疏散通道、安全出口使用明火。

1. 住宅物業(yè)區(qū)域內(nèi)消防車道、疏散通道、消防設(shè)施等發(fā)生改變時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)及時(shí)更換標(biāo)識(shí)、標(biāo)志，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告改變情況，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。

2. 業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)在指定區(qū)域停放汽車、助動(dòng)車、摩托車和電動(dòng)自行車，落實(shí)消防安全措施。物業(yè)服務(wù)企業(yè)劃定的停車區(qū)域，不應(yīng)影響人員疏散、消防車通行及舉高消防車作業(yè)。為電動(dòng)自行車充電的電氣線路和設(shè)備應(yīng)由取得相應(yīng)資格的電工安裝，充電時(shí)宜在室外進(jìn)行，周圍不應(yīng)有可燃物。 有條件的，可設(shè)置固定集中的電動(dòng)自行車充電點(diǎn)或設(shè)置帶安全保護(hù)裝置的充電設(shè)施。

3. 生產(chǎn)、儲(chǔ)存、經(jīng)營(yíng)易燃易爆危險(xiǎn)品的場(chǎng)所不應(yīng)設(shè)置在住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)按照公安機(jī)關(guān)的規(guī)定，在規(guī)定區(qū)域、路段和規(guī)定時(shí)間內(nèi)安全燃放煙花爆竹。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)設(shè)置明顯的禁止燃放煙花爆竹標(biāo)志，禁止在采用外保溫材料的建筑 60m 范圍內(nèi)燃放煙花爆竹。

4. 住宅物業(yè)設(shè)置集體宿舍、合租居住用房或集體活動(dòng)場(chǎng)所使用的，應(yīng)依法辦理相關(guān)手續(xù)， 其場(chǎng)地、設(shè)施應(yīng)符合消防安全要求。

5. 業(yè)主、物業(yè)使用人需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)將房屋裝飾裝修中的消防安全禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主、物業(yè)使用人。裝飾裝修房屋時(shí)， 電器產(chǎn)品、燃?xì)庥镁叩陌惭b、使用及其線路、管路的設(shè)計(jì)、敷設(shè)，應(yīng)符合消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和管理規(guī)定。

6. 住宅物業(yè)進(jìn)行外立面裝修、裝飾、節(jié)能改造時(shí)，施工現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)符合消防安全要求，建筑材料的防火性能應(yīng)符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。 禁止采用易燃材料。

6.2防火檢查和火災(zāi)隱患整改

1. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部位應(yīng)每日進(jìn)行防火巡查，每月至少進(jìn)行一次防火檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和消除火災(zāi)隱患。

 

1. 防火巡查應(yīng)包括下列內(nèi)容：

1. 安全出口、疏散通道、消防車道是否暢通，消防車作業(yè)場(chǎng)地是否被占用，安全疏散指示標(biāo)志、應(yīng)急照明是否完好；

2. 常閉式防火門是否處于關(guān)閉狀態(tài)，防火卷簾下是否堆放物品；

3. 消防設(shè)施、器材是否在位、完整有效，消防安全標(biāo)志是否完好清晰；

4. 用火、用電、用油、用氣有無故障，有無違章情況；

5. 消防安全重點(diǎn)部位的人員在崗情況；

6. 裝飾裝修等施工現(xiàn)場(chǎng)消防安全情況；

 

1. 其他消防安全情況。

2. 防火檢查應(yīng)包括下列內(nèi)容：

3. 消防安全制度、操作規(guī)程及臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約的執(zhí)行和落實(shí)情況；

4. 物業(yè)使用性質(zhì)有無違法改變情況；

5. 用火、用電、用油、用氣有無故障，有無違章情況；

6. 消防安全重點(diǎn)部位管理情況；

7. 安全出口、疏散通道和消防車道是否暢通；

8. 消防設(shè)施、器材和消防水源是否完好；

9. 消防控制室值班人員值班情況和持證上崗情況；

10. 滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案的制定與演練情況；

11. 員工消防知識(shí)掌握情況；

12. 防火巡查、火災(zāi)隱患整改及防范措施落實(shí)情況；

13. 其他消防安全情況。

1. 防火巡查和檢查時(shí)應(yīng)填寫巡查和檢查記錄，巡查和檢查人員及其主管人員應(yīng)在記錄上簽名。

2. 業(yè)主、物業(yè)使用人裝飾裝修房屋期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)對(duì)房屋裝修、裝飾的消防安全情況進(jìn)行檢查。

3. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主、物業(yè)使用人有違反消防法律法規(guī)和臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約等妨害公共消防安全行為的，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行勸阻、制止并告知整改；對(duì)情節(jié)嚴(yán)重或逾期不整改的，應(yīng)及時(shí)向業(yè)主委員會(huì)、居(村)民委員會(huì)或公安派出所報(bào)告。 業(yè)主委員會(huì)、居(村)民委員會(huì)可視情在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，或由公安派出所、公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)依法予以處罰。

4. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)、公安派出所、居(村)民委員會(huì)提出的火災(zāi)隱患整改通知，及時(shí)整改消除火災(zāi)隱患。

 

6.3消防設(shè)施維護(hù)管理

1. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)對(duì)住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用消防設(shè)施進(jìn)行維護(hù)管理，業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)對(duì)自用房屋、場(chǎng)地消防設(shè)施進(jìn)行維護(hù)管理。

2. 住宅物業(yè)管理區(qū)域設(shè)有自動(dòng)消防設(shè)施的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)與具有消防設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)檢測(cè)資質(zhì)的機(jī)構(gòu)簽訂自動(dòng)消防設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)合同，明確維護(hù)保養(yǎng)責(zé)任，保證自動(dòng)消防設(shè)施的正常運(yùn)行。

3. 共用消防設(shè)施每年至少進(jìn)行一次全面檢測(cè)，確保完好有效。 檢測(cè)記錄應(yīng)完整準(zhǔn)確，存檔備查。

4. 消防控制室應(yīng)實(shí)行每日 24h 專人值班制度，每個(gè)消防控制室每班不應(yīng)少于 2 人。

5. 共用消防設(shè)施保修期內(nèi)的維修等費(fèi)用，由物業(yè)建設(shè)單位承擔(dān)。 保修期滿后的維修、更新和改造等費(fèi)用，納入共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金開支范圍。

沒有專項(xiàng)維修資金或?qū)ｍ?xiàng)維修資金不足的，消防設(shè)施維修、更新和改造等費(fèi)用由業(yè)主按約定承擔(dān)；沒有約定或約定不明的，由各業(yè)主按其所有的產(chǎn)權(quán)建筑面積占建筑總面積的比例承擔(dān)。
共用消防設(shè)施屬人為損壞的，費(fèi)用應(yīng)由責(zé)任人承擔(dān)。

1. 共用消防設(shè)施損壞的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)立即組織維修、更新和改造，并向業(yè)主委員會(huì)、居(村)民委員會(huì)和城鄉(xiāng)房產(chǎn)管理部門報(bào)告。屬于市政消防設(shè)施的，應(yīng)及時(shí)向供水部門報(bào)告。共用消防設(shè)施的維修、更新、改造期間，應(yīng)采取確保消防安全的有效措施，并應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置告知。

2. 建筑消防設(shè)施的檢查、檢測(cè)和維護(hù)管理，應(yīng)符合 GB 25201 和GA 503 的有關(guān)規(guī)定。

 

6.4消防安全宣傳教育和培訓(xùn)

1. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的消防安全責(zé)任人、消防安全管理人應(yīng)參加消防安全培訓(xùn)，自動(dòng)消防設(shè)施操作人員、消防設(shè)施檢測(cè)維護(hù)人員、消防控制室值班人員等應(yīng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得消防行業(yè)特有工種職業(yè)資格，并持證上崗。

2. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)員工崗前應(yīng)接受消防安全培訓(xùn)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)每名員工每年至少進(jìn)行一次消防安全培訓(xùn)，提高檢查消除火災(zāi)隱患能力、撲救初起火災(zāi)能力、組織疏散逃生能力和消防宣傳教育能力，提升消防安全管理水平。

3. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)通過多種形式開展經(jīng)常性的消防安全宣傳教育。住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)應(yīng)設(shè)有消防警示牌、消防公益廣告、消防櫥窗等消防知識(shí)宣傳設(shè)施，并應(yīng)結(jié)合火災(zāi)特點(diǎn)和形勢(shì)，每季度至少更新一次宣傳內(nèi)容。

4. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)制定住宅物業(yè)管理區(qū)域滅火及應(yīng)急疏散預(yù)案，組建住宅物業(yè)志愿消防隊(duì)，每月應(yīng)至少開展一次滅火、救生技能訓(xùn)練，每年應(yīng)組織業(yè)主、物業(yè)使用人至少進(jìn)行一次以消防設(shè)施、器材使用、滅火和安全疏散為重點(diǎn)的消防宣傳和演練活動(dòng)。

5. 業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)對(duì)孤寡老人、殘疾人、癱瘓病人及未成年人等被監(jiān)護(hù)人員進(jìn)行防火教育，落實(shí)必要的防火安全保護(hù)措施。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)對(duì)上述被監(jiān)護(hù)人員登記造冊(cè)，定期組織培訓(xùn)。

6. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在住宅區(qū)的出入口、電梯口、防火門等醒目位置設(shè)置提示火災(zāi)危險(xiǎn)性、安全逃生路線、安全出口、消防設(shè)施器材使用方法的明顯標(biāo)志和警示標(biāo)語；并應(yīng)在消防車道、消防車作業(yè)場(chǎng)地、疏散通道以及消火栓、滅火器、防火門、防火卷簾等消防設(shè)施附近設(shè)置禁止占用、遮擋的明顯標(biāo)識(shí)。

 

火情處置和協(xié)助調(diào)查

1. 火災(zāi)發(fā)生后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)立即啟動(dòng)滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案，立即撥打 119 火警電話， 組織安全疏散，實(shí)施初起火災(zāi)撲救。

2. 火災(zāi)撲滅后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)保護(hù)火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)，協(xié)助火災(zāi)事故調(diào)查。

3. 未經(jīng)火災(zāi)調(diào)查機(jī)構(gòu)允許，任何人不得擅自進(jìn)入火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)保護(hù)范圍內(nèi)，不得破壞火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)。

4. 火災(zāi)調(diào)查結(jié)束后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)總結(jié)火災(zāi)事故教訓(xùn)，加強(qiáng)和改進(jìn)消防安全管理工作。

消防檔案

1. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)建立消防檔案。 消防檔案應(yīng)內(nèi)容詳實(shí)、全面反映住宅物業(yè)消防安全管理工作的基本情況，并附有必要的圖表、圖紙，根據(jù)情況變化及時(shí)更新。

2. 消防檔案應(yīng)包括消防安全基本情況和消防安全管理情況。

3. 消防安全基本情況應(yīng)包括以下內(nèi)容：

1. 住宅物業(yè)基本概況和消防安全重點(diǎn)部位情況；

2. 建設(shè)工程消防設(shè)計(jì)審核、消防驗(yàn)收或備案的文書、資料，有關(guān)消防設(shè)施的竣工圖紙；

3. 消防安全責(zé)任人、管理人的基本情況及職責(zé)，消防組織機(jī)構(gòu)及其人員組成、職責(zé)；

4. 消防安全制度，滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案；

5. 消防器材設(shè)施情況；

6. 志愿消防隊(duì)及其人員組成、器材裝備情況；

7. 自動(dòng)消防設(shè)施值班操作人員、與消防安全有關(guān)的重點(diǎn)工種人員情況。

4. 消防安全管理情況應(yīng)包括以下內(nèi)容：

1. 有關(guān)消防工作的文件、法律文書、資料；

2. 防火檢查、巡查、火災(zāi)隱患整改記錄；

3. 消防控制室值班記錄；

4. 消防設(shè)施維保檢測(cè)、電氣燃?xì)鈾z測(cè)(含防雷、防靜電)記錄；

5. 消防宣傳教育培訓(xùn)、消防演練記錄；

6. 火災(zāi)事故記錄；

7. 消防獎(jiǎng)懲記錄。